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Foire aux questions Lisez ces questions et réponses soigneusement. Elles vous feront profiter des conseils des meilleurs spécialistes de l'immobilier pour réussir votre projet.
2 - Qu'appelle t- on un prêt modulable ? 3 - Quel est le montant maximum des mensualités que peuvent accepter les banques ? 4 - Quels sont les éléments que prennent en compte les banques dans le calcul du revenu ? 7 - Comment est calculé le montant de mon apport personnel ? 8 - Que se passe t-il si je n'ai pas d'apport personnel ? 9 - Comment est déterminé le taux d'intérêt qu'appliquent les banques ? 10 - Quelles sont les charges prises en comptes dans le calcul de mon endettement ? 11 - Est ce que j'ai droit au prêt à 0 % ? 12 - A combien se montent les frais de notaire ? 13 - Combien puis-je emprunter ? 14 - Combien de temps faut-il pour obtenir un crédit et que les fonds soient versés ? 15 - Qu'appelle-t-on une offre de prêt ? 16 - Comment se monte un crédit relais ? 17 - Y a-t-il des conditions rédhibitoires pour l'acceptation d'un dossier ? 18 - Si une banque refuse mon dossier, une autre banque a t-elle des chances de dire oui ? 19 - Si je ne peux plus payer une ou plusieurs mensualités que va-t-il se passer ? 20 - Une fois mon dossier accepté, la banque peut-elle se rétracter au dernier moment ? 22 - Qu'appelle t'on un primo accédant, quelles en sont les spécificités ? 23 - Je travaille dans une petite entreprise, est-ce que cela est un désavantage ? 26 - Pendant ma période de réflexion de 10 jours, je change d'avis, est-ce que c'est possible ? 27 - Quelles sont les clauses les plus importantes à analyser dans un contrat de prêt ? 28 - Les banques font-elles expertiser les biens financés ?
Un prêt à taux révisable suit l'évolution de l'indicateur financier sur lequel il est indexé (à la hausse comme à la baisse). Le prêt à taux révisable est légèrement moins cher en taux de départ, en revanche le risque existe que les taux montent et que le taux plafond devienne supérieur au prêt à taux fixe On parle de prêt capé, lorsque les variations sont limitées à la hausse comme à la baisse. Exemple de conditions
actuelles (sur 15 ans) : L'indicateur
financier utilisé est un taux défini par les marchés
financiers, en général l' Euribor. Les taux peuvent
être révisés : 2
- C'est un prêt dont le taux reste fixe mais dont
les mensualités peuvent être : 3 - Les mensualités maximum généralement admises se montent à 33 % du revenu net annuel (tel qu'il apparaît sur la dernière déclaration d'impôt annuelle) divisé par douze. Ce qui signifie que vos revenus mensuels doivent être trois fois plus élevés que vos mensualités. Le taux d'endettement
accepté est fonction : 4
- Les banques vont utiliser le critère de pérennité,
elles vont essayer de déterminer si ce revenu est ponctuel
sur une année ou s'il a des chances de se maintenir dans
le temps. Ainsi les banques additionneront tous les revenus qui
ont un réel caractère de pérennité,
en général : On notera que les pensions alimentaires ne sont, en général, pas prises en compte dans le revenu compte tenu de leur caractère aléatoire (risque de non-paiement). En tout état de cause la pension alimentaire reçue ne doit pas être un élément déterminant dans le calcul du ratio d'endettement. 5
- De nombreux éléments vont entrer en compte,
mais certains éléments sont toujours importants :
6 - Dans le cadre de l'acquisition d'une première résidence principale les banques demanderont généralement 10 % d'apport personnel en plus des frais divers (frais de notaire, garanties : hypothèques, caution). Les frais d'agences sont considérés comme faisant partie intégrante du prix de vente. Par exemple, un appartement acheté 75.000 euros plus 5000 euros de frais d'agence, pourra faire l'objet d'un prêt de 80.000 euros moins 10 % soit 72.000 euros. L'apport personnel doit se monter au minimum à 8.000 euros plus les frais de notaire et de garanties. Dans le cas d'investissement locatif ou de prêt travaux, la banque pourra accepter de financer l'intégralité de l'opération. 7 - L'apport personnel réel au sens propre du terme est constitué de l'épargne existante (comptes en banque, Sicav, actions, soldes des CEL, PEL, CODEVI). Au niveau réglementaire, sont considérés également comme de l'apport les prêts suivants : le prêt employeur, le prêt d'épargne logement, une partie du prêt à 0 %, les prêts départementaux, etc. On notera qu'au niveau de l'octroi du crédit les banques restent libres d'apprécier leur risque et n'accepteront pas, sauf cas particuliers, de financer globalement (tous prêts confondus) 100 % de la valeur du bien. 8 - Avant d'étudier cette question importante en détail, nous pouvons vous rassurer tout de suite : de manière générale, le fait de ne pas avoir d'apport personnel n'est pas pour les banques un critère bloquant dans la mise en place d'un crédit. Les chiffres sont éloquents à ce sujet. On estime qu'à l'heure actuelle, 1/3 des crédits sont octroyés sans apport personnel et/ou sans épargne préalable. Ceci est notamment dû au fait que la conjoncture économique globale est bonne : baisse du chômage, bonne croissance, bonne tenue du marché immobilier. Sur un plan
plus précis, il peut y avoir quatre raisons pour que vous
ne disposiez pas d'apport personnel : Si vous êtes jeune et que vous n'avez pas épargné, votre situation est compréhensible. Dans ce cas, les banques pourront anticiper sur le futur et prendre en compte votre évolution professionnelle. Ceci sera d'autant plus vrai que le montant des mensualités sera plus ou moins égal au montant des loyers que vous versez déjà. Le cas échéant, un versement d'épargne sur un PEL depuis quelques mois ou quelques années pourra être additionné au montant du loyer payé actuellement pour déterminer la mensualité acceptable du prêt. Les banques auront alors une raison supplémentaire de considérer votre dossier de manière positive. Si des évènements familiaux particuliers (divorce, veuvage, maladie) expliquent le manque d'épargne les banques pourront en tenir compte dans leur analyse. En règle générale, elles ne vous en tiendront pas rigueur dans l'analyse du dossier et s'attacheront plus particulièrement à la pérennité des revenus (sécurité d'emploi, ancienneté professionnelle…). Si votre train de vie en terme de dépenses ne vous a pas permis de constituer une épargne et que vous êtes visiblement habitué à faire des dépenses importantes, les banques seront plus critiques sur votre dossier et feront en tout état de cause moins d'efforts sur les conditions proposées. Il est important de souligner que, si les banques acceptent souvent l'absence d'apport personnel, elles continuent à demander le paiement par l'emprunteur des frais de notaires et de garantie. Il vous faudra donc être en mesure d'effectuer ces paiements. On rappellera que pour un logement ancien d'environ 75.000 euros les frais de notaire se monteront à environ 5.700 euros et les frais de garantie à environ 1.050 euros. Dans ce cas particulier vous devrez donc faire un versement de 6.750 euros. On rappellera également que, au sens de la législation, le Prêt Epargne Logement, le prêt à taux zéro, les prêts sociaux (prêt allocations familiales, caisse de retraite), le prêt 1 %, sont considérés par les banques comme de l'apport personnel. En revanche, les mensualités de ces prêts seront additionnées à votre taux d'endettement pour évaluer si le prêt peut être mis en place (en général les mensualités ne doivent pas excéder 33 % des revenus mensuels). Enfin, il est courant de constater que, en cas d'absence d'apport personnel, le taux proposé par les banques sera plus élevé de l'ordre de 0,40 % à 0,60 % voire plus. Vous souhaitez conserver vos placements actuels La banque ne vous en tiendra absolument pas rigueur. C'est bien souvent elle qui vous conseillera ce type de montage financier. La banque conserve alors le bénéfice de vos placements et vous continuez à profiter de leurs rémunérations. Vous souhaitez bénéficier au maximum des réductions d'impôts (loi de Robien, loi Pons). Les avantages fiscaux sont très souvent liés à un financement bancaire à 100 % du projet (déductibilité des intérêts d'emprunt), et la structure même de l'opération conduit à ne pas verser d'apport personnel. Le but recherché par les pouvoirs publics étant de favoriser ce type d'investissement afin de maintenir un volume d'activité élevé dans le secteur de la construction ou des biens neufs. Vous financez des travaux Les banques vont prendre en compte la valeur de revente du bien objet des travaux (ou du patrimoine mobilier et immobilier dans son ensemble) et déduire les capitaux restant dus sur les prêts en cours. En fonction de ces critères financiers et de la valeur économique du bien, elles détermineront si le prêt peut être accordé. Prenons un exemple. Valeur estimée du bien : 150.000 euros, prêt immobilier restant dû : 30.000 euros, les banques considèrent que votre patrimoine se monte à environ 120.000 euros. Dans ce cas particulier, pour un prêt travaux de 75.000 euros, elles considéreront que la valeur du bien après opération se montera à environ 195.000 euros et que le prêt sollicité ne posera pas de problème. En effet, le montant du prêt représente une partie raisonnable de la valeur totale du bien (ici 40 % environ) 9
- Les banques prennent en compte plusieurs facteurs :
C'est naturellement
le coût de refinancement qui constitue le coût principal
pour les banques et qui explique pour l'essentiel les évolutions
dans les taux des prêts immobiliers. En général,
le coût de refinancement est de deux nature : Le fait de disposer d'un apport personnel élevé (par exemple supérieur à 25 %) permet aux banques de diminuer leur prime de risque et donc de proposer un taux plus intéressant 10 - L'ensemble des charges récurrentes : prêt à la consommation, crédit revolving, prêt voiture, achats à tempérament. Ces charges seront ajoutées aux mensualités du prêt immobilier pour déterminer le taux d'endettement. Une pension alimentaire versée étant déjà déduite du revenu fiscal n'est pas à retenir dans les charges existantes 11
- Vous trouverez le détail des modalités
du prêt à taux zéro dans le guide pratique du
site Creditim.com. Cinq éléments clefs sont à
connaître : 12
- Vous trouvez le détail du calcul des frais de
notaire dans le guide pratique. N'hésitez pas à vous
y référer. Les frais de notaire couvrent quatre domaines
: 13
- Il est évidemment difficile de répondre
à cette question de manière précise. Chaque
dossier est un cas particulier. Vous trouverez ici quelques éléments
qui vous donneront la démarche à suivre pour savoir
quel est le montant du prêt que vous pouvez obtenir : 14
- Les différentes étapes seront les suivantes
: 15 - C'est un document juridique, défini par le droit bancaire qui récapitule et qui régit les obligations du prêteur et de l'emprunteur (montant, taux, durée, assurance, modalités de remboursement, obligations et interdictions réciproques). A partir du moment où ces conditions sont acceptées par les deux parties, l'offre de prêt se transforme en contrat de prêt. L'offre de prêt est une étape absolument obligatoire et préalable à la mise à disposition des fonds. Elle obéit à un formalisme très stricte : envoi par la poste, délai de réflexion minimum de 10 jours (et maximum de 30 jours), retour par la poste 16
- On utilise comme point de départ la valeur estimée
du bien à vendre (expertise par une agence immobilière),
la banque vous demandera généralement un mandat de
vente accepté par une agence immobilière. Celui-ci
permet à la banque d'avoir un descriptif du bien et de connaître
sa valeur de mise en vente. Deux cas de
figure peuvent se présenter en fonction de vos capacités
de remboursement : La banque peut également vous proposer d'inclure dans le montant du relais, le rachat des capitaux restant dus sur le bien en vente. Si vous vendez un bien de 150.000 euros avec 40.000 euros de capital restant du, la valeur nette se monte à 110.000 euros, le montant maximum de crédit relais serait alors de 77.700 euros (70 % de 110.000 euros). La banque pourra dans certains cas accepter de prêter 105.000 euros (70 % de 150.000 euros) qui seront remboursables in fine à la vente du bien en même temps que le remboursement du prêt initial 17 - Préalablement à l'octroi de tout prêt, les banques sont légalement obligées de consulter l'ensemble des fichiers risques (Banque de France) et ne pourront pas accorder de prêt si le client potentiel est recensé dans ces fichiers. 18 - Si la décision négative de la banque est basée sur des éléments objectifs (endettement élevé, précarité professionnelle…), il est peu probable qu'un autre établissement réserve une suite favorable à la demande. Toutefois, des éléments subjectifs peuvent entrer en ligne de compte (ancienneté de clientèle, environnement familial, parents…) et conduire deux établissements à prendre des décisions différentes 19 - Contractuellement et en terme juridique trois mensualités consécutives impayées entraînent la déchéance du terme. La conséquence immédiate est simple : le capital restant dû devient immédiatement exigible, c'est à dire que dans un délai de trente jours, vous devez régler l'intégralité des sommes dues à la banque. Légalement, la banque peut alors mettre le bien en vente (vente sur saisie immobilière). Toutefois, les banques comme les sociétés de cautions mutuelles vont, si possible, privilégier une solution amiable, de façon à préserver les intérêts des deux parties (emprunteur et créancier). Il est donc souhaitable de prévenir la banque en cas de difficultés ponctuelles ou durables de façon à convenir avec elle des modalités de régularisation. Si vous n'êtes pas certain de pouvoir assurer le paiement régulier des échéances il est souhaitable de prendre un prêt modulable ou crédit évolutif qui permettra de reporter le remboursement du capital de votre prêt pendant une certaine période (de l'ordre de 3 à 12 mois). Cependant attention, cette facilité de paiement ne doit absolument pas vous conduire à emprunter plus que ce que vos moyens financiers vous permettent 20 - Non, si vous acceptez l'offre préalable dans les délais légaux (10 jours minimum, 30 jours maximum) la banque ne peut pas revenir sur son offre.
22 - C'est le premier achat immobilier effectué par un emprunteur. Les banques y sont favorables c'est l'occasion pour elle de s'attacher et de fidéliser de nouveaux clients. Il s'agit souvent d'opérations financées à 100 % 23 - Non, les banques ne prennent pas ce critère en compte, l'ancienneté et la stabilité professionnelle sont des éléments plus importants 24 - Tous les matins, votre chargé de clientèle étudie un état des comptes débiteurs en dehors de leurs autorisations. Il est donc préférable de respecter la limite autorisée, le cas échéant d'en demander une augmentation, afin de préserver une relation satisfaisante avec la banque. Chaque dossier de prêt étant analysé au cas par cas et de manière individuelle cet aspect jouera dans l'appréciation que la banque fera de votre dossier. 25 - La durée de départ moyenne des prêts en France est de 15 ans, la durée réelle oscille entre 10 et 12 ans (revente du bien avec solde du prêt, héritage…). Pour choisir la durée du prêt, il est important de garder en tête l'adage suivant : "Plus c'est court moins c'est cher, mais il faut pouvoir vivre tous les mois !" Dans ce contexte, le prêt modulable (ou crédit évolutif) permet de démarrer avec des mensualités faibles sur une longue période et de les augmenter en fonction de l'évolution des revenus, réduisant alors la durée et le coût final du prêt. La loi oblige la banque à respecter certains critères d'endettement et en tout état de cause à ne pas sur endetter son client et donc à proposer des durées suffisamment longues, quitte à accepter des remboursements par anticipation sans pénalité.
Si mes revenus augmentent durant la période de prêt, est ce qu'il sera possible d'accélérer les remboursements ? Si vous avez choisi un prêt modulable (ou crédit évolutif), cela sera possible, dans le cas contraire cela ne sera pas possible. Le fait d'accélérer les remboursements viendra limiter le coût total du crédit puisque la durée et/ou le montant seront réduits 27 - Essentiellement : (a) le taux d'intérêt, son mode de calcul, les limitations à la hausse (b) les pénalités de remboursement anticipés, (c) le caractère évolutif (possibilité de repousser certaines échéances) (d) l'éventuel transfert d'un bien vers un autre,(e)les assurances (DIAD, ITT), (f) les garanties.(caution ou hypothèque) 28 - Certaines banques le font systématiquement, d'autres très rarement, ceci concerne environ 2 % du marché immobilier. En général pour des biens avec des valeurs très importantes. Le coût d'une expertise est faible (environ 150 euros), et celle-ci se fait dans un délai de quelques jours 29
- par des raisons professionnelles (mutation) ou familiales
(décès d'un des conjoints, divorce, invalidité
ou chômage supérieur à 1 an). |
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