Le lexique

Les principes de la Loi de Robien

Gilles de Robien, Ministre de l'Equipement a présenté le 3 avril 2003 le nouveau dispositif en faveur de l'investissement locatif, proposé par le Gouvernement au Parlement.
Il s'agit d'un amendement au projet de loi portant diverses dispositions en matière d'Urbanisme, d'Habitat et de Construction,qui est actuellement en cours d'examen au Parlement. Ce texte devrait être définitivement voté d'ici la fin de la session parlementaire et aura un effet rétroactif au 3 avril 2003.

Les objectifs de la Loi
Le nouveau dispositif en faveur de l'investissement locatif proposé par Gilles de Robien vise à développer la construction de biens à usage locatif en améliorant et en simplifiant le dispositif pour les investisseurs. Il permettra de donner de l'oxygène à un marché au bord de l'asphyxie dans certaines zones où, confrontés à une hausse continue des loyers et à une raréfaction dramatique de l'offre, les locataires rencontrent toujours plus de difficultés à se loger.
Différentes améliorations à la loi Besson, ont été apportées au travers de la loi De Robien. Ces innovations combinées avec la baisse des taux d’intérêts bancaires vont faciliter l’investissement locatif et les modalités de mise en location, augmenter les rentabilités locatives et les plus values à moyen terme.

Notre démarche : notre rôle est d’effectuer un audit objectif de votre situation financière, fiscale et patrimoniale, de vous aider à choisir un investissement qui va convenir à votre profil, de vous proposer différentes acquisitions possibles et de vous assister dans votre démarche d’investissement.

A qui s’adresse cette loi ?
- Principalement aux particuliers imposés dans les tranches moyennes, il va de soi que plus l’imposition est importante et plus la participation de l’état sera conséquente,

- Personnes physiques qui réalisent des investissement locatifs directement ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’Impôt sur les sociétés (SCI, SCPI,…)
Quels sont les biens concernés par la loi de Robien ? Les mêmes que ceux concernés par la loi Besson. Les logements neufs situés en France, loués nus à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 9 années.

Les principaux avantages de cette loi : Elle permet à tout investisseur de créer un déficit foncier répercutable, dans la limite de 10 700 euros par année, sur son revenu global. Ce déficit foncier permet de réduire l'assiette fiscale et donc le montant de l'imposition. La loi permet d ’amortir pendant les cinq premières années 8% du montant de l'acquisition, puis 2,5% pendant les dix années suivantes.
Au total, l’investisseur peut amortir, sur une durée de 15 ans, 65% de la valeur du bien acquis . Pour un bien d'une valeur de 100.000 euros, c'est 65.000 euros qui seront déduits des revenus sur une durée de 15 ans. En contrepartie, et pour limiter l'importance de cet avantage fiscal, la réduction forfaitaire sur les loyers perçus est ramenée de 14% à 6%.

On estime généralement que la Loi de Robien apporte de réels avantages pour des particuliers ayant une tranche d'imposition supérieure à 29 %, ou payant au minimum 3.000 euros d'impôt sur le revenu par an.

Dans ce cadre, l'investissement locatif est remboursé dans les proportions suivantes :
- 20 % par la réduction d'impôt,
- 65 % par les locataires,
- 15 % par l'investisseur lui-même.
En fin de période de remboursement (de 10 ans à 12 ans en général), l'investisseur aura payé 15 % de la valeur du bien dont il est propriétaire.

La loi de Robien permet, comme toute les lois dites de défiscalisation, de transformer de l’impôt en patrimoine.


Exemple 1 : un couple avec 2 parts fiscales et 50 000 € de revenus, acquièrent un deux pièces en banlieu parisienne pour un montant de 140 000 €.

Exemple 2 : un couple avec 2 parts fiscales et 80 000 € de revenus, acquièrent un deux pièces en banlieu parisienne pour un montant de 140 000 €.

Exemple 3 : un couple avec 2 enfants, 3 parts fiscales et 140 000 € de revenus, acquièrent un deux pièces en banlieu parisienne pour un montant de 140 000 €.

Les améliorations apportées par la loi De Robien :
Simplification des zones géographiques
Le montant maximum des loyers perçus pour le bien est déterminé en fonction de la zone géographique dans laquelle il est construit. Elles ont été définies comme suit :

Zone A : Agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Génevois français.
Zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants, et agglomérations dont le prix de l'immobilier est élevé, situées aux abords de l’agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières.
Zone C : le reste du territoire.

Augmentation des plafonds des loyers

Les pafonds de loyers sont fixés en fonction de chaque zone géographique, ils ont été augmentés de manière importante afin d'élargir la cible de locataires potentiels

Suppression des plafonds de ressources des locataires
Afin de dynamiser le secteur locatif et de donner plus de liberté aux propriétaires, la loi de Robien ne prévoit plus de plafond de ressources des locataires. Ceci facilite considérablement la recherche de locataires.
La location aux ascendants et descendants devient possible.
Alors que la loi Besson était extrêmement restrictive en la matière, la loi de Robien permet de louer le bien à ses ascendants ou descendants.

Les atouts et les pièges de l'investissement de Robien :
La loi de Robien présente des avantages très importants, elle permet de se constituer un patrimoine immobilier en profitant de trois atouts :
- la sécurité de l'investissement immobilier, spécialement dans un marché qui reste tendu. Le déficit de construction est permanent en France, ce qui favorise la valeur du logement et la recherche de locataires,
- l'effet de levier du crédit, le particulier profite d'un prêt bancaire pour se constituer un patrimoine, l'apport personnel est faible et le remboursement est effectué pour une large part par le locataire ainsi que par les réductions d'impôt,
- la qualité des services associés, l'investissement immobilier profite de nombreuses garanties, construction, impayés, gestion. Elles libèrent les propriétaires d'un grand nombre d'aléas.
Comme pour tout investissement, l'investissement immobilier De Robien doit être effectué avec beaucoup de rigueur pour apporter le maximum de rentabilité. L'analyse doit couvrir tous les aspects de l'opération :
- l'immobilier, une attention toute particulière doit être portée à la localisation du bien , à la situation du marché immobilier local et à la qualité de la construction,
- le montage financier, le montage doit être adapter à la situation patrimoniale de l'acquéreur, notamment en ce qui concernent le type d'emprunt, la durée du prêt, les modalités de remboursement,
- l'analyse fiscale et patrimoniale, il convient de prendre en compte l'évolution de la situation fiscale, patrimoniale et financière de l'acquéreur, pour lui permettre de profiter en toute sécurité des avantages de la loi.
La loi de Robien a amélioré de manière très significative les dispositions de la loi Besson en l’assouplissant et la rend plus abordable.
Dans le contexte actuel de taux d'intérêt très bas, la loi de Robien est particulièrement attractive, elle peut générer des économies d’impôt très importantes et créer une grande richesse patrimoniale.
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